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市场动态 |Market Dynamic
楼市进入全面调整期 数据全面下滑 房价上涨乏力
作者:张敏 编辑: 文章出处:中国证券报-中证网
  伴随房地产市场调整,2014年多项数据指标呈现低迷局面。国家统计局20日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”数据显示,去年全国房地产投资增速、拿地面积、销售情况、资金到位增速等多项指标全面滑落,这种局面在我国房地产发展史上还是首次出现。   分析人士指出,由于当前库存规模仍偏大,市场还将经历一个较长的调整阶段,房地产业也从高速增长转为低速增长。未来一段时间,不仅房地产市场难有根本起色,各项数据也将继续维持低迷局面。   数据全面下滑   2014年全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%),增速比2013年回落9.3个百分点。过去12个月来,房地产投资增速持续下滑,且始终低于同期的固定资产投资增速。   同期,房屋新开工面积179592万平方米,同比下降10.7%。房屋施工面积、房屋竣工面积虽有增长,但增速都比前11个月有明显下滑。   房企拿地热情仍然没有好转。2014年,房地产开发企业土地购置面积33383万平方米,比上年下降14.0%,降幅比1-11月份收窄0.5个百分点;土地成交价款10020亿元,增长1.0%,1-11月份为下降0.1%。   分析人士指出,房地产企业信心低迷,是导致供应端各项数据走低的主要因素。2014年12月,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.93,比上月回落0.37点。这也显示出,房地产企业的信心继续处于低迷状态。   业内人士还指出,这种情况可能影响到2015年的市场供应,并使得今年的市场供应和成交规模难以攀高。   统计局数据还显示,2014年商品房销售面积为120649万平方米,比上年下降7.6%;商品房销售额76292亿元,下降6.3%。从绝对值上看,这是仅次于2013年的历史第二高点,但多数机构认为,这也可能成为房地产销售规模由盛转衰的转折点。   中原地产首席分析师张大伟认为,随着2014年下半年限购、限贷政策的取消,以及“房贷新政”的推出,整体市场在四季度逐步企稳。虽然2014年市场与往年表现迥异,但有一点是相同的,即城市间的分化依然存在。这一趋势预计在2015年仍将持续。   房价上涨乏力   由于市场交易低迷等多项因素影响,房地产企业的资金也处于低谷。数据显示,2014年,房地产开发企业到位资金121991亿元,比上年下降0.1%。多年来首次为负。相比之下,2013年增长26.5%。房地产开发企业到位资金中定金及预收款30238亿元,下降12.4%;个人按揭贷款13665亿元,下降2.6%。   另一组数据还显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来,全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比,近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。   多家机构的报告指出,库存高企、资金不足的现状,决定了房地产企业已没有大幅涨价的动力。至少在2015年,整体房价将维持平稳,不会再现此前的暴涨局面。   分析人士还指出,由于年末的“中央经济工作会议”等重要会议并未提及房地产,因此房地产业面临的政策环境仍可能较宽松。在此背景下,预计市场成交量继续攀升,但由于整体供需关系已经发生逆转,成交量回升幅度将有限。   张大伟表示,引发市场变化的以下三因素将很难改变:一是2013年房价爆发式上涨透支需求购买力;二是连续多年房地产投资高增速使得供需关系逆转;三是中央主推经济转型。   他认为,在整体告别绝对短缺后,楼市已经进入“白银时代”,本轮市场的调整周期将延续到2015年初。其中,区域市场分化、房企分化的局面将会加剧,未来房地产市场将迎来调整的阵痛。