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营销分析 |Marketing Analysis
2010年武汉房地产投资策略报告
作者:本站 编辑: 文章出处:怎么投注威廉希尔
一、2009年武汉房地产市场回顾

2009年,武汉乃至全国住宅市场经历了“v”型反转,特别是近10万亿的巨额信贷的注入以及房贷优惠政策,促使09年5月以来,武汉市商品房成交量连续半年月销万套左右,创造了武汉成交记录。09年武汉市共计成交商品房99477套,相比08年全年51190套的销量,火爆程度可见一斑。而价格也在震荡中前行至历史高位,截至12月,成交均价同比上升幅度达16.7%。

1.成交分析——V型反转催生楼市风险

伴随着成交量的急剧膨胀,2009年武汉住宅价格出现了16%以上的涨幅,是全国70个大中城市涨幅的两倍以上,已经全面达到或者超过07年极值,而如此涨幅,仅仅只用了几个月时间,催生了极大的市场风险,未来主要表现在优惠政策的取消,资金投入的减少,和税费的调整,而此变化将对资金充足的2010年上半年影响不大,但是对下半年砸下巨量资金的新开工或已开工项目,影响将会加大。2010年下半年市场或许出现调整,至少上涨速度趋于平稳。

2009年全年新增供应仅为82019套,同比减少24.35%,可见新增供应明显不及去年。主要是由于市场低迷时期开发商对未来预期不足,导致动工积极性明显降低,从而反映在今年有效供应不足。计算08年剩余约6万套房源,09年可售房源在15万套左右,即2010年剩余可售房源在6万套左右,考虑成交惯性作用,2010年上半年供求关系必定紧张。
 

2.供应分析——供应紧张,2010年上半年房价必然偏高

2009年新增住宅几乎全部去化完毕,同时去化了部分08年剩余房源,足见供求关系紧张,价格上涨情理之中,同时由于去化较快,2010年上半年在销售惯性和传统销售旺季的趋势下,房源依旧紧张,价格回调可能性不大。

自5月份以来,供求比一直处于0.8以下的低位,表明江城楼市依然处于“卖方市场”。虽然开发商预期好转且迫于国土部打压囤地政策的压力,近2个月新开工面积出现同比增长,但项目开发周期及市场面持续的高速去化率决定了供不应求的局面很难在短期内缓解,明年上半年楼市逆转为供大于求的奢望更不会实现。
 

3.供需关系分析——短期紧张局面不变,价格稳定,下半年供求格局将改善

从供求关系来看,由于2009年市场逆转速度之快,出乎意料,导致09年多以去化存量为主,新房供应明显少于往年,故而紧张格局维持全年不变。随着5月份以后市场好转,新增面积放大,但是供求关系格局按工期推算至少要到5月份才会发生好转,故而,短期市场不会发生太大变化,价格依然坚挺,下半年会有所改变。
4.新盘分析——量价齐升,市场压力增大

武汉市2009年主城区共新推商品住宅32543套,成交18075套,整体成交率55.06%,成交均价也经过低位盘旋后一路升至历史高峰,并位于高位震荡前行。虽然新盘供应量远不及2008年,但成交情况喜人。

 

新盘成交远高于2008年,50%以上的开盘成交率说明的市场已经全面处于上升态势,从而成交价格开始迅速攀升。新盘的成交往往真实地反应了市场情况,量价的快速攀升,说明市场已经完全摆脱了08年的阴霾,但伴随而来的市场压力也逐步加大,调控呼声逐渐增高。

5.趋势分析
趋势一:2010年上半年供求关系依然紧张,5月份后开始缓和
趋势二:成交量价处于高位,但开始小幅减少
趋势三:面对房价的快速上升,政策将逐步展开调控
趋势四:2010年上半年房价调整可能性不大,但是下半年风险加大,主要源于供应量的加大,房价的快速上涨导致有效需求不足以及后期政策的调整。
建议开发商加快进度,开盘时间宜早不宜晚,防跌不防涨,同时注重产品抗风险能力的营造和市场竞争力的打造。
 
二、市场热点分析
热点一:市场维稳
2008年到2009年的住宅市场,属于典型的“V”型反转,市场大起大落,价格调整速度与幅度均出现大幅摇摆,不利于市场健康发展,也不利于消费者正常理性消费,同时带来了一定的社会问题。包括以王石为代表的一种声音认为一系列指标表明一些主要城市泡沫已然存在,并且这个泡沫终将破灭,并称万科为此已提前准备。另一种声音认为中国正处在特殊时期,城市化等一系列因素影响房地产投资连续高速增长,所以目前尚无泡沫可言。
房地产社会属性凸显,社会矛盾加大。
    不论是否有无泡沫,一个不争的事实是房价上涨过快,楼市投机严重。“国四条”的推出,营业税2改5、打击囤地等一环接一环的调控措施表明了政府挤出楼市泡沫的决心,目前政府已定调为维护房地产市场的健康稳定运行。
热点二:国进民退
09年土地市场“国进民退”的现象表现的十分明显,六成高价地王国企制造,而民企纷纷退居城市边缘或二级城市求发展。一边是国企挟着巨大的资本优势攻城掠地,向原本的竞争性企业大肆“狼吞虎咽”,另一边则是民企在激烈竞争和各种高成本压力以及房地产暴利诱惑下的“雪崩瓦解”。
“国进民退”最终真实地反映了4万亿刺激计划和巨额信贷投放的作用,从一个侧面也反映了09年房价飞速上涨与巨额社会流动性不无关系,随着国家保八战略的成功实现,“调结构”成为下一步主要目标,资金的投入方向必定会发生变化,可以预见2010年行情不可能回到2009年。
趋势一:社会矛盾加剧,直接刺激房地产相关政策的变化与出台
趋势二:房地产业2010年资金流入量会大幅减少
 
三、宏观经济
宏观课题一:国家保八战略与2010年房地产
最近2年推出的调控措施主要包括:
推出日期
主要内容
——
央行先后数次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率
2008.12.22
契税税率暂统一下调到1%;免征收印花税与土地增值税。
2008.12.21
营业税5改2。
2009.05.25
普通商品住房项目的自有资金比例下限由35%下调至20% 。
2009.12.09
营业税征2改5 。
2009.12.14
“国四条”颁布。
2009.12.17
要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
2009.12.18
确定2010年将建180万套廉租房130万套经济房;要求各地清理各种房产优惠政策,重新收紧楼市。
2009年中国宏观经济战略为保证至少8%的GDP增幅,目前基本已经提前实现,而09年中国GDP增幅主要靠政府投资和社会投资带动,除了汽车消费和家电下乡外,消费并未对09年中国经济做出较大贡献,而外贸由于国际金融危机的影响09年不可能有好的表现。
因此,显而易见,09年8%以上的GDP增幅中以房地产和基础设施建设为主的投资起了主要带动作用,这种现象说明了两个方面的问题,第一,09年的房价快速上涨是中国解决现阶段经济困局的主要手段导致;第二,这一增长方式只能解决现阶段矛盾,不能解决根本性问题,必须是贸易、消费、投资共同增长。
2010年国家将着手落实经济结构调整,加强对新兴产业和中小企业的支持,从一个侧面会抑制房地产价格的非正常快速上涨,但长期将利于房地产市场发展。
因此,2010年市场必然存在调整风险,特别是下半年房地产资金投放量会相对比上半年至少少10个百分点,主要表现在:
1、     房地产资金投放量的减少,一旦存款准备金上调或加息,对住宅市场的成交量价必定会发生影响。
2、     房地产相关政策的调整以及监管力度的加强,包括原有优惠政策的收回将不可避免。
宏观课题二:由“极度宽松”到“适度宽松”

2009 年初以来信贷急剧放大,下半年才有所收紧,前11个月新增信贷量高达9.2万亿元,预计全年新增贷款为9.5万亿左右,创历史最高水平;据统计,截至11月,房地产累计开发投资资金总额达到3.13万亿元,同比增加17.8%。12月的中央经济工作会议强调继续保持积极的财政政策和适度宽松的货币政策,预计2010年银行信贷将真正实现“适度”宽松,新增信贷或在7.5万亿左右,但流向房地产方向的信贷会相对减少,因此对于广大开发商而言,最主要的是确保2010年的现金到位,关键是2010年上半年的销售业绩。
宏观课题三:城市发展
2009年,武汉GDP预计将达到4500亿元,接近2005年深圳的水平,与目前的无锡、青岛、大连相当,但是不到6000元的均价却比这些城市低10%以上,所以相对而言,武汉市近期房价仍然有较大的上升空间,尽管目前全国房价上涨过快。
同时武汉属于湖北地区向心力最强的城市,1+8城市圈人口接近3500万,按照目前城市化进程,有近1800万人的城镇人口,随着城市化进程的加快和武汉城市地位的进一步提升,其房价还有进一步上涨空间。
宏观课题四:金地万科布局汉阳
岁末,金地、万科相继布局汉阳,完成了其武汉三镇布局,预示着汉阳即将进入高房价时代。
金地在汉阳四新地块所取得地块,楼面价近2300元,而万科在沌口拿地,楼面价近2600元,说明了开发商目前均不差钱,同时也预示着汉阳房价在未来将出现新一轮的上涨。而由于汉阳向来是价格洼地,因此在未来,随着汉阳房价的上涨,武汉整体均价将会被快速抬升。
5.趋势分析
武汉投资前景长期看好,支撑楼市上行。随着经济、交通、资源等逐步发展完善,各大开发商纷纷将眼光转投至武汉等具有投资前景的省会城市,必定会带动整个武汉房地产市场的发展,因此武汉市场长期看好,特别是汉阳、青山等投资洼地其居住价值正逐步体现。
 
四、板块点评
1.汉口中心——未来供应极度稀缺
资源稀缺性决定了汉口中心楼盘的价格极具支撑力,目前汉口中心已迈入万元时代。从近两年年成交的地块分布看,汉口中心几乎无土地供应,可见2010年汉口中心仍将以在售项目为主,王家墩CDD片区的住宅项目将备受青睐。因此可以预见,汉口中心城区住宅价格将会维持高位向上攀升的格局,即使市场有波动,其抗风险能力也会较强。
2.南湖板块——需求与供应错位
南湖板块凭借老城区成熟的生活配套获得购房者青睐,片区均价从年初的每平米5000元飙升至年底6000元有余。虽然南湖玫瑰湾、保利心语等楼盘在09年相继推出不少新房源,但房源主要集中在三房的供应上,区域内两房明显断档。
3. 汉阳——地产大腕相继入住,居住价值被重估
一直以来就是中心城区价格洼地的汉阳区域正在吸引越来越多的人气,明年世贸锦绣长江、华润中央公园将不再孤单,金地、和记黄埔、中大等大牌等争相夺地,特别是万科刚刚在汉阳沌口夺地完成三镇布局,可见明年的汉阳大牌云集,市场将更为火热。
从各大板块可以明显看出,在武汉地区,2010年住宅市场投资主要价值仍然是稀缺价值和中心价值投资,主要表现在汉口中心城区、汉阳、青山等板块。
五、趋势预测及投资策略建议
趋势预测
趋势一:2010年上半年市场回调可能性不大,下半年风险加大。
趋势二:住宅市场信贷投放将会明显少于2009年
趋势三:汉阳地区将会走出价值洼地
策略建议
策略一:2010年上半年加快去化,防跌不防涨
策略二:青山、汉阳、汉口中心城区具有稀缺、中心价值,住宅供不应求,抗风险能力强。
策略三:注重产品力与竞争力的营造